韓星徐玄振捲入「全租房詐騙案」　押金5700萬恐追不回

韓國女星徐玄振近日捲入一起高達26.25億韓元（約新台幣5,720萬元）的全租房詐騙案。她於2020年承租首爾清潭洞一處高級別墅並支付鉅額保證金，續約後未能取回押金，最終申請法院強制拍賣房產以求追回損失。該物件為俗稱的「空殼住宅」，即房價低於押金的高風險房產，儘管已進入拍賣程序，押金追回機率仍低。

根據法院資料與韓媒報導，徐玄振於2020年4月以25億韓元（約新台幣5,450萬元）保證金，承租首爾江南區清潭洞一處高級別墅（約41坪），並完成全租權登記。2022年3月，她與房東續約時，保證金提高至26.25億韓元（約新台幣5,720萬元）。

然而，到了2023年4月租約期滿時，房東未如約返還押金。徐玄振於同年9月12日辦理了租賃權登記後搬離，並於2024年4月向法院申請對該房產進行強制拍賣，盼能挽回損失。

涉及「空殼住宅」，回收押金機會渺茫

這棟房產被認定為「空殼住宅」（韓文：깡통주택），即房屋實際價值低於租金押金，屬高風險物件。該別墅鑑價約為28.74億韓元（約新台幣6,260萬元），但經過一次流標後，最低拍賣價已下修至22.99億韓元（約新台幣5,010萬元）。下一次拍賣預計將於本月17日舉行。

由於徐玄振已完成全租權登記，即便成功拍出，買家還需額外支付她的全租保證金，整體取得成本將達49億韓元（約新台幣1.07億元）。如此高昂的代價，使得順利成交機率降低，也讓她能否全數拿回押金成為未知數。

此外，該物件還有其他債權人申請拍賣，包括一間建設公司及政府單位。2024年2月，因房東未繳稅，該房產曾遭政府查封。債權競爭激烈，更增加押金追回的困難度。

「全租房」制度風險再受關注

韓國「全租房」（전세）制度指的是租客一次性支付高額押金給房東（通常為房價的50%至80%），在租期內無需每月繳納房租，僅負擔水電與管理費。租約結束後，房東應全額退還押金。此模式長期以來被視為租屋雙方互利的方式，然而若房東無力償還或財務出問題，租客押金可能全數泡湯，近年成為詐騙集團利用的漏洞。

據韓國政府統計，自2023年6月《全租詐騙特別法》實施以來，全國已累計逾30,400名受害者，其中以首爾8,334件（約27.4%）為最多，其次是京畿道6,657件（21.9%）、大田3,569件（11.7%）與仁川3,341件（11.0%）。其中受害類型以多戶住宅占比最高（30.3%），其次為商住兩用公寓（20.8%）與多家庭住宅（17.8%）。

針對是否遭遇詐騙，徐玄振所屬經紀公司Management SOOP僅簡短回應：「此為藝人私生活，難以確認細節。」據悉，她目前已搬入早年購入、原本打算出租的自有公寓中。

徐玄振近年來透過多部作品，如《你是我的春天》和《為何是吳秀才》，持續展現其多樣的演技面貌，去年與孔劉搭檔主演Netflix影集《一箱情緣》也受到劇迷們熱烈討論，她的新作品《Love Me》預計將於2025年播出，她在劇中飾演婦產科醫生，這也是她時隔9年再次挑戰醫生角色。