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專訪/日幣直落遊客開心她賠百萬 作家小彤:兩件事吞掉本金

2023-11-09 09:31 聯合報 記者葉君遠/即時報導
小彤在日本買了房產投資,今年就去了7 趟日本。圖/小彤提供
小彤在日本買了房產投資,今年就去了7 趟日本。圖/小彤提供

日幣直直跌,一般民眾赴日旅遊開心,作家小彤卻顯憂鬱,她4年前在東京買了兩套房,靠不錯租金投報來投資,沒想到房子意外貶值,賺到的租金因匯率而越來越少。而且她為了再買新房一路換匯,又越投越跌,她說:「我已換了數千萬台幣,只好繼續換想辦法攤平。」

日本的房價便宜、租金卻貴,許多台灣藝人看中這點,吳淡如利菁都到東就置產當包租婆。小彤在疫情初期在東京花了台幣600多萬買了兩套房,雖然屋齡舊(40年老房)、空間小(每戶4、5坪),但有鑑於當地的租金高,算下來有5%的投報率,於是她人都沒到日本,在電腦上點選後就勇敢買下,雖然當時日幣已經便宜,沒想到接下來還有更便宜,最近跌到0.215,兩間房,她等於賠了台幣2百多萬。

小彤說,她其中一間位於新宿,在銀行街上,過馬路就是新宿車站,地點非常好,但她發現日人喜新厭舊不愛舊宅,「我買1300萬日幣,才3年,去年就發現,樓上同一單位、一樣格局大小的掛1200萬出售,這跟台灣房價不斷上漲不同,日本的房子竟然隨著老舊開始貶值」。她房租單戶每月雖有7萬多日幣,扣掉代管代收打個八折本來也還不錯,但收到不斷下跌的日幣,匯率折損加上房子貶值,等於雙重打擊。

她說,台灣和日本兩地的房租投報率差很多,日本有5%,而台灣東扣西扣之後,實收差不多1%,因此有很多名人跑去日本買房,但她沒想到大環境問題影響到匯率和折損,並慢慢發現,「那邊的另一個問題是稅金繁重,網路上有很多物件掛1塊錢賣給你,原因是你買下來後,每年要繳3、40萬的稅金,日本人根本不要,在台灣買房是資產,在那裡買的是負債,日本的稅金是很可怕的」。

她曾遇過一個導遊,站在街上跟大家笑說「這整條街都是我的」,原因就是地點不好,房屋老舊,整條街打包甚至20萬就能買下,但麻煩的是後續整理和稅金問題。

今年她還繼續赴日看房,已勤走7、8次,為了避開地雷,所以她在一番學習後歸納出心法,一是地點,像她買的兩個房子都在東京市區,雖舊,但不缺租客,千萬別買到郊區,不好租又得付出高稅金,二是能買新的就不買舊的,就是日本人喜新厭舊的習慣,房子只會愈來愈不值錢,最後就是她用血的教訓換來的匯率貶損。

她說,「日幣跌到民眾都怨聲載道,因為太多外國人去日本買東西,也造成物價高漲,我一開始換了數百萬台幣,一路眨、就一路換,現在已經砸幾千萬台幣進去了,但我相信眨到谷底會反彈,除了抄底,也是攤平」。

但為何要換數千萬台幣到日幣去?因為她還繼續在看新房,屆時會用換來的日幣現金投入,但她學乖了,新的目標以預售屋為主,現在看到的單價都在1億日幣左右。

小彤的房子位於新宿,雖不大,但每月租金投報率不錯。圖/小彤提供

小彤的房子位於新宿,雖不大,但每月租金投報率不錯。圖/小彤提供

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#吳淡如

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