專訪／日幣直落遊客開心她賠百萬 作家小彤：兩件事吞掉本金

日幣直直跌，一般民眾赴日旅遊開心，作家小彤卻顯憂鬱，她4年前在東京買了兩套房，靠不錯租金投報來投資，沒想到房子意外貶值，賺到的租金因匯率而越來越少。而且她為了再買新房一路換匯，又越投越跌，她說：「我已換了數千萬台幣，只好繼續換想辦法攤平。」

日本的房價便宜、租金卻貴，許多台灣藝人看中這點，吳淡如、利菁都到東就置產當包租婆。小彤在疫情初期在東京花了台幣600多萬買了兩套房，雖然屋齡舊(40年老房)、空間小(每戶4、5坪)，但有鑑於當地的租金高，算下來有5%的投報率，於是她人都沒到日本，在電腦上點選後就勇敢買下，雖然當時日幣已經便宜，沒想到接下來還有更便宜，最近跌到0.215，兩間房，她等於賠了台幣2百多萬。

小彤說，她其中一間位於新宿，在銀行街上，過馬路就是新宿車站，地點非常好，但她發現日人喜新厭舊不愛舊宅，「我買1300萬日幣，才3年，去年就發現，樓上同一單位、一樣格局大小的掛1200萬出售，這跟台灣房價不斷上漲不同，日本的房子竟然隨著老舊開始貶值」。她房租單戶每月雖有7萬多日幣，扣掉代管代收打個八折本來也還不錯，但收到不斷下跌的日幣，匯率折損加上房子貶值，等於雙重打擊。

她說，台灣和日本兩地的房租投報率差很多，日本有5%，而台灣東扣西扣之後，實收差不多1%，因此有很多名人跑去日本買房，但她沒想到大環境問題影響到匯率和折損，並慢慢發現，「那邊的另一個問題是稅金繁重，網路上有很多物件掛1塊錢賣給你，原因是你買下來後，每年要繳3、40萬的稅金，日本人根本不要，在台灣買房是資產，在那裡買的是負債，日本的稅金是很可怕的」。

她曾遇過一個導遊，站在街上跟大家笑說「這整條街都是我的」，原因就是地點不好，房屋老舊，整條街打包甚至20萬就能買下，但麻煩的是後續整理和稅金問題。

今年她還繼續赴日看房，已勤走7、8次，為了避開地雷，所以她在一番學習後歸納出心法，一是地點，像她買的兩個房子都在東京市區，雖舊，但不缺租客，千萬別買到郊區，不好租又得付出高稅金，二是能買新的就不買舊的，就是日本人喜新厭舊的習慣，房子只會愈來愈不值錢，最後就是她用血的教訓換來的匯率貶損。

她說，「日幣跌到民眾都怨聲載道，因為太多外國人去日本買東西，也造成物價高漲，我一開始換了數百萬台幣，一路眨、就一路換，現在已經砸幾千萬台幣進去了，但我相信眨到谷底會反彈，除了抄底，也是攤平」。

但為何要換數千萬台幣到日幣去？因為她還繼續在看新房，屆時會用換來的日幣現金投入，但她學乖了，新的目標以預售屋為主，現在看到的單價都在1億日幣左右。